Acheter ou construire en zone inondable
Vous avez trouvé la maison de vos rêves ? Vous voulez l’acheter, mais vous avez également vu que cette dernière était en zone inondable ?
Acheter ou construire en zone inondable est un cruel dilemme lorsqu’on ne sait pas vraiment à quoi s’attendre !
Sachez qu’il est parfaitement possible d’acheter un bien en zone inondable. Il est également possible de vivre dans ce genre de zone. Ce n’est pas parce que vous êtes sur une zone à risque, que vous aurez forcément un sinistre.
De plus, il est important de prendre en compte qu’une habitation sur dix en France est construite sur une zone inondable. Parmi ces habitants, certains ont déjà été victimes de sinistres, tandis que d’autres n’ont jamais rien eu.
Mais pour éclairer votre lanterne, découvrons ensemble quelques conseils et quelques précautions à prendre en compte avant d’acheter ou de loger sur un terrain à risques.
Les différents types de zones inondables
Pour acheter ou construire en zone inondable la première chose que vous devez savoir est qu’il existe différents types de zones. Ces derniers sont caractérisés dans les PPRI par des couleurs :
Les zones rouges
Ce sont les zones qui présentent le plus de risques. Vous l’aurez certainement compris, il est impensable de construire une maison sur ce genre de zones. Il est donc strictement interdit d’y faire quoi que ce soit !
Les zones bleues
Ce sont des zones dont le risque est moyennement élevé. Vous pouvez parfaitement construire votre bien immobilier dans une zone bleue, mais vous devez avoir un permis de construire.
Les zones vertes
Ce des zones que ne sont pas urbanisées et qui participent au stockage des eaux débordantes des crues en limitant les effets en amont et en aval.
Les zones blanches
Ce sont les zones qui ne présentent aucun risque d’inondation. Il est donc possible de construire sur ce genre de terrain et les règles concernant le permis de construire doivent respecter le plan local d’urbanisme.
Il est possible de connaitre sa zone en allant à votre mairie, à la préfecture ou sur le site de la préfecture. Évaluer les risques en cliquant ici !
Acheter ou construire en zone inondable : les précautions à prendre !
La première chose qui devra vous inquiéter si vous achetez ou construisez un terrain ou une maison en zone inondable est de savoir de quelle couleur est la zone. En effet, il serait inutile d’acheter un terrain qui se situe en zone rouge. Vous ne pourriez rien faire de votre terrain. Vous devrez donc demander un maximum d’informations concernant le terrain, pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Il est important de noter qu’un logement sur dix en France est construit en zone inondable.
Le deuxième élément à prendre en compte est qu’un bien construit sur une zone inondable ne doit pas être aussi cher qu’un bien équivalent. En effet, puisqu’il est sur une zone inondable et donc qu’il possède un risque plus important pour l’acheteur, votre bien devrait avoir un prix inférieur au marché. Vous avez déjà signé la promesse de vente ? N’ayez aucune crainte vous avez encore dix jours pour négocier une nouvelle fois le prix de la maison. Aussi, notez que si vous découvrez durant la vente que la maison est en zone inondable et que vous n’étiez pas au courant, cela peut faire l’objet d’une annulation de vente.
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des logements en France sont en zone inondable. Négociez !
Je souhaite construire ma maison en zone bleue : ce que je dois savoir !
Comme nous vous l’avons indiqué ci-dessus, acheter ou construire en zone bleue est parfaitement possible. Néanmoins, vous devez à tout prix respecter certaines règles si vous souhaitez que votre projet aboutisse :
- Vous devez positionner votre bien immobilier sur la partie du terrain la moins exposée. Pour se faire, vous devez donc étudier votre terrain pour savoir quelle partie a le moins de risques d’être inondée.
- Vous devez surélever les planchers. La loi vous oblige à surélever votre sol de 0,5 à 1,5m en fonction de la zone.
- Le salon ou encore les chambres doivent être placés à l’étage.
- Vous devez créer une zone de refuge. En cas d’inondation, vous pourrez vous y réfugier.
- Vous devez prévoir un accès rapide aux étages.
- Vous devez respectez les autre consignes écrites dans le PPRI et le PLU (Plan Local d’Urbanisme).
Travaux d’agrandissement ou de cloture en zone inondable
Pour construire des travaux d’agrandissement ou pour clôturer votre terrain en zone inondable, il est important de prendre connaissance du PPRI. En effet, c’est ce dernier qui vous permet d’imposer certaines règles lors de la construction de votre bien. Il peut interdire de fermer complètement une propriété avec un mur. Si vous êtes sur une zone inondable, il vaut mieux préférer une clôture ouverte qui permet à l’eau de s’écouler correctement.
Notons également que vous devez également respecter les règles qu’impose le PLU de votre parcelle. En fonction de ce que vous souhaitez y faire, il faudra ou non demander un permis de construire ou une déclaration de travaux. Renseignez-vous auprès de la mairie de votre commune, pour en savoir plus.
Assurer une habitation en zone inondable
Il est parfaitement possible d’assurer une maison en zone inondable. Cependant, vous devez tenir au courant votre assureur du fait que votre bien est en zone inondable. Dans le cas contraire, cela pourrait être assimilé à une fausse déclaration. Et si vous êtes victime d’un sinistre, vous pourriez ne pas être couvert par l’assurance en question.
La principale conséquence est qu’il vous imposera d’opter pour une assurance habitation multirisque couvrant également les inondations.
Il est important de noter qu’un assureur peut refuser catégoriquement d’assurer un bien construit en zone inondable. En effet, si ce dernier considère le risque comme étant trop grand, vous devrez trouver pour un autre assureur. Renseignez-vous auprès de celui-ci pour savoir ce qu’il accepte ou non.
Notons également que votre assureur risque de vous faire payer plus cher une assurance en zone inondable. Néanmoins, le prix doit aussi être justifié en fonction des garanties souscrites lors de l’élaboration de votre contrat d’assurance.
Quelle sont les obligations d’information en cas de vente/achat/location d’une maison en zone inondable ?
Dans le cadre de l’IAL ou l’Information des Acquéreurs et Locataires :
- Le vendeur ou bailleur doit obligatoirement remettre au futur propriétaire ou locataire d’un bien immobilier, lors de la signature, un diagnostic technique comprenant « l’état des risques naturels » si le bien immobilier se situe sur une zone à risque. Aussi, ce dernier soit être daté de moins de six mois pour qu’il soit valable. Il provient de la préfecture ou de la sous-préfecture.
- Il est également obligatoire de faire prendre connaissance au futur acquéreur ou locataire des éventuels sinistres qui ont déjà eu lieu dans ce bien immobilier. Mais il faut que ces derniers soient également reconnus comme était une catastrophe naturelle et non un accident domestique.
Il est donc important que le futur acquéreur ou le futur locataire soit conscient des risques qu’il peut encourir en achetant ou louant le fameux bien immobilier. Ce dernier pourra donc négocier le prix ou au contraire abandonner la transaction.
Si le vendeur ne souhaite pas divulguer ses éventuelles informations, il s’expose à des sanctions civiles de droit commun : réduction du prix de vente ou encore résolution du contrat.
Pourquoi des permis de construire sont-ils encore accordés dans les zones dangereuses ?
Cela reste encore un grand mystère. En effet, bon nombre de permis de construire sont encore délivrés en toute légalité dans des zones dangereuses. Notons également que si la commune ne possède pas de PLU (Plan Local d’Urbanisme), la construction est donc légale et se fait sans réserve. Mais notons que le Maire peut émettre son véto. En effet, si le bien construit peut nuire à la sécurité d’un bien ou d’une personne, le maire a donc le droit de refuser la construction d’un bien immobilier.
Il est important de prendre en compte qu’un préfet peut se servir de son pouvoir de contrôle sur un permis de construire. Néanmoins, ce n’est pas vraiment comme cela que ça se passe. En effet, en l’absence d’effectifs ce genre de demande n’est, généralement, pas faite. En d’autres termes, beaucoup de permis de construire sont donnés alors qu’ils ne le devraient pas. Il faut de savoir qu’un permis de construire n’ayant vu aucune réponse sous soixante jours est accepté. Comme nous l’avons vu quelques lignes plus haut, beaucoup de salariés manquent dans les préfectures et une partie des permis de construire passe donc à la trappe.
Puis-je attaquer le maire en justice ?
Vous êtes victime d’une inondation ? Il vous est possible de mettre en jeu la faute du maire. En effet, ce dernier vous ayant délivré un permis de construire légal, il va de soi que cela peut être de sa faute. Mais attention, seulement deux motifs peuvent être donnés au juge administratif :
- Si le maire vous a délivré un permis de construire sans connaître les prescriptions prévues par le PPRI.
- Si le maire n’a pas veillé à la protection de ces citoyens avant de délivrer ce fameux permis de construire.
Cependant avant toutes démarches, vous devez être sûr d’avoir les preuves nécessaires. Il est inutile d’être face au juge administratif, si vous n’avez aucune preuve. En effet, ce dernier risque de donner raison au maire et non à vous, ce qui serait dommage.
Sachez également que c’est une procédure relativement longue qui vous attend également. En effet, comme bons nombres de procès, cela ne sera pas effectué dans les quelques mois à venir. Bien au contraire, vous devez vous préparer à ce que ce soit long et que cela vous prenne du temps.
Néanmoins, si vous décidez de passer par le tribunal, sachez qu’une action en dommages et intérêts peut être couplée avec la responsabilité de la personne vous ayant délivré le permis de construire.
Notons également que vous devez également être accompagné d’un avocat. En effet, cela n’est pas conseillé, mais bel et bien obligatoire dans ce genre de cas.
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